Cómo calcular correctamente el valor de reconstrucción de una vivienda o local

Te compras una casa, o abres un negocio. Contratas un seguro, marcas un valor asegurado… y listo.
¿O no?

Porque muchas veces lo que estás asegurando no es lo que realmente cuesta reconstruir tu vivienda o tu local.

Y cuando ocurre un siniestro (incendio, derrumbe, explosión, etc.), te das cuenta de que el seguro del continente no cubre ni de lejos lo que cuesta dejarlo como estaba.

¿Por qué?
Porque el valor estaba mal calculado.

En este artículo te explicamos cómo calcular correctamente el valor de reconstrucción real, qué es el módulo PEM, qué incluye el presupuesto de ejecución material y qué costes ocultos debes tener en cuenta para evitar quedarte corto al contratar tu seguro.

¿Qué es el valor de reconstrucción real?

El valor de reconstrucción real es el importe que costaría volver a construir tu vivienda o local desde cero, en las mismas condiciones en las que se encontraba antes del siniestro.

Incluye:

• Materiales de construcción
• Mano de obra
• Honorarios técnicos (arquitectos, aparejadores…)
• Seguridad y salud
• Licencias, tasas y tributos
• IVA aplicable (0% o 10% o 21%)

Este valor NO tiene nada que ver con el valor de mercado ni con el valor catastral.

El IVA aplicable muchas veces depende de si el negocio puede deferir o conseguir de vuelta el IVA por parte de Hacienda, pero negocios sanitarios aplican de forma diferente.

El primero depende de oferta y demanda; el segundo, de criterios fiscales.
Ninguno sirve para asegurar correctamente.

¿Por qué es tan importante calcularlo bien?

Porque ese valor es el que se utiliza para fijar el capital asegurado del continente en tu póliza.
Y si es insuficiente, te verás afectado por la regla proporcional en caso de siniestro.

Ejemplo real:

• Coste real de reconstrucción: 150.000 €
• Capital asegurado en la póliza: 100.000 €
• Daños: 60.000 €
• Indemnización tras regla proporcional: 40.000 €

Has perdido 20.000 € por no calcular bien desde el principio.

Este tipo de situaciones son habituales y están directamente relacionadas con el infraseguro, que explicamos con ejemplos reales en este artículo:

👉 Cómo el infraseguro afecta a tus reclamaciones

¿Qué es el continente y qué cubre el seguro del continente?

El continente es todo lo que forma parte de la estructura física del inmueble:

• Cimientos, paredes, techos y suelos
• Instalaciones fijas: electricidad, fontanería, calefacción, gas
• Puertas, ventanas, persianas, armarios empotrados
• Elementos anexos: garajes, trasteros, piscinas, porches…

El seguro del continente cubre los daños materiales que afecten a esa estructura, pero siempre limitado al capital asegurado.

Si ese capital no refleja el valor real de reconstrucción, la aseguradora reducirá la indemnización de forma proporcional.

¿Cómo calcular correctamente el valor de reconstrucción?

A continuación te explicamos cómo hacerlo paso a paso.

1. Calcula los m² construidos

Empieza por identificar los metros cuadrados construidos, incluyendo:

• Plantas completas
• Buhardillas habitables
• Garajes, trasteros y sótanos
• Piscinas, terrazas cubiertas y porches cerrados

📌 Utiliza la referencia catastral para asegurarte de no omitir ninguna superficie.

2. Aplica el módulo PEM

El PEM (Presupuesto de Ejecución Material) es el coste por m² de construcción y varía según:

• Tipo de edificación
• Zona geográfica
• Nivel de calidades

Como referencia orientativa:

• Vivienda habitual: entre 700 y 1.200 €/m²
• Locales comerciales: puede superar los 1.500 €/m²

¿Dónde consultar el módulo PEM?

• Colegios de arquitectos y aparejadores
• Empresas de tasación
• Bases de datos técnicas (CEDEX, ITeC…)
• Profesionales del sector
• Mediadores o aseguradoras especializadas

3. Añade los costes indirectos

Una vez tienes el valor base, debes sumar los costes ocultos de la reconstrucción, que suelen olvidarse:

• Honorarios técnicos (arquitecto, aparejador, dirección de obra): 8%–12%
• Seguridad y salud: 1%–2%
• Gastos generales y coordinación
• Licencias y tasas municipales
• IVA: 10% en viviendas / 21% en locales

⚠️ Estos costes son una de las principales causas de infraseguro.

Algo similar ocurre en otros siniestros complejos, como los daños por agua, donde muchas partidas no se valoran correctamente:

👉 Los costes ocultos del daño por agua

4. No olvides los elementos singulares

Piscinas, pérgolas, porches, muros perimetrales, garajes exteriores…

Si no están declarados en la póliza, la aseguradora puede excluirlos de la indemnización, aunque se hayan destruido.

📸 Consejo práctico:
Adjunta una captura del Catastro con todas las superficies y una descripción técnica del inmueble.

¿Cada cuánto debo revisar este valor?

• Al menos una vez al año
• Siempre que haya:
  • Reformas o ampliaciones
  • Cambios de uso
  • Mejoras en instalaciones o materiales
  • Subidas relevantes del coste de construcción

¿Puedo calcularlo yo mismo?

Puedes hacer una estimación, pero lo recomendable es contar con:

• Un técnico cualificado (arquitecto o aparejador)
• Un mediador de seguros especializado
• Una revisión profesional cuando haya dudas tras un siniestro

En MataSeguros revisamos valores de reconstrucción cuando detectamos indemnizaciones insuficientes o aplicaciones incorrectas de infraseguro, como explicamos también en esta guía:

👉 Daños en viviendas y negocios: cómo reclamar al seguro

Preguntas frecuentes

¿El valor de mercado sirve como referencia?
No. El valor de mercado depende de factores económicos y no sirve para asegurar correctamente.

¿Y el valor catastral?
Tampoco. Suele estar muy por debajo del coste real de reconstrucción.

¿Qué pasa si no declaro un anexo?
Puede quedar excluido de la indemnización o provocar la aplicación de la regla proporcional.

Conclusión

Calcular correctamente el valor de reconstrucción real no es un trámite más:
es la base para que tu seguro del continente responda de verdad cuando lo necesites.

Un error aquí no se nota… hasta que ocurre un siniestro grave.
Y entonces, ya es tarde.

Asegurar bien es asegurar con criterio técnico.

Si te han aplicado infraseguro y no entiendes por qué, una revisión técnica puede marcar la diferencia.

👉 Revisar mi indemnización