Seguro de comunidades de propietarios: errores habituales y cómo afectan a la indemnización

Introducción

Cuando ocurre un siniestro en una comunidad de propietarios —una DANA, una inundación o un incendio— muchos propietarios descubren que no tienen claro qué cubre realmente el seguro de la comunidad y qué no.

Garajes inundados, trasteros afectados, ascensores dañados, accesos comunes inutilizados, locales comerciales afectados…
Y, a partir de ahí, empiezan los problemas:

• indemnizaciones a la baja
• conflictos sobre qué es comunitario y qué no
• infraseguro
• pólizas mal planteadas desde el inicio

En comunidades de propietarios, un error de planteamiento se multiplica por todos los vecinos.

Qué suele cubrir el seguro de una comunidad (y dónde empiezan los problemas)

En términos generales, el seguro de comunidad cubre los elementos comunes, como:

• estructura del edificio
• portales, escaleras y accesos
• garajes y trasteros comunitarios
• ascensores
• instalaciones generales

En la práctica, los conflictos aparecen cuando:

• el capital de reconstrucción es insuficiente
• el contenido comunitario está infravalorado o casi inexistente
• no está bien definido qué es elemento común y qué no
• existen patios, terrazas, trasteros o zonas de uso privativo con daños

Estas indefiniciones tienen un impacto directo en la indemnización.

👉 Cuando hay dudas sobre el alcance real de la póliza comunitaria, una revisión técnica suele ser clave.
Revisar el seguro de mi comunidad

DANA, agua e incendios: los siniestros más complejos en comunidades

En nuestra experiencia, los siniestros más problemáticos en comunidades suelen ser:

• DANA e inundaciones, especialmente en garajes, trasteros, ascensores y accesos
• daños por agua, con filtraciones que afectan a zonas comunes y privativas
• incendios, donde los daños estructurales y las instalaciones comunes no siempre se valoran correctamente

En estos escenarios es habitual encontrar:

• trasteros tratados de forma genérica o directamente excluidos
• ascensores infravalorados
• instalaciones eléctricas comunes mal definidas
• partidas rechazadas por una mala interpretación del siniestro

Para entender mejor cómo actúa el Consorcio en estos casos:
Qué ocurre cuando interviene el Consorcio tras una DANA

Capitales mal calculados: el origen de muchos problemas

Uno de los errores más frecuentes es que el capital de reconstrucción de la comunidad está por debajo del valor real.

Esto suele ocurrir porque:

• no se actualiza con el paso de los años
• no se utilizan módulos reales de reconstrucción
• se infravaloran elementos como garajes, trasteros o ascensores

El resultado es la aparición de infraseguro y la aplicación de la regla proporcional, reduciendo la indemnización de forma significativa.

Este mecanismo lo explicamos con detalle aquí:
Infraseguro y regla proporcional: cómo evitar que el seguro te pague menos

El contenido comunitario: casi siempre el gran olvidado

En muchas pólizas de comunidad, el contenido comunitario es mínimo o prácticamente inexistente.

Sin embargo, el contenido comunitario puede incluir:

• maquinaria del ascensor
• cuadros eléctricos
• sistemas de ventilación
• puertas automáticas
• instalaciones comunes
• elementos comunes situados en garajes y trasteros

Cuando este contenido no está bien asegurado, los daños se pagan peor o directamente no se incluyen.

En algunos casos, una revisión técnica permite aplicar mecanismos como la compensación de capitales, redistribuyendo capital asegurado cuando la póliza lo permite.

Zonas comunes, patios, trasteros y zonas de uso privativo

Uno de los mayores focos de conflicto en comunidades es la correcta definición de:

• patios de uso privativo
• terrazas
• cubiertas
• trasteros
• zonas comunes con uso exclusivo

Es frecuente encontrar situaciones en las que:

• el continente del trastero es comunitario
• pero el contenido pertenece al propietario
• o el daño se origina en una zona común y afecta a un trastero privativo

Una mala clasificación puede provocar que el siniestro quede mal planteado desde el inicio.

Cuando la póliza de la comunidad se combina con pólizas individuales

En muchos casos, el siniestro no afecta solo a la comunidad.

Por ejemplo:

• inundaciones que afectan a garajes y trasteros
• daños en trasteros que impactan en locales o viviendas
• incendios que comienzan en un elemento privativo y afectan a zonas comunitarias

En estos escenarios, la correcta combinación entre la póliza de la comunidad y pólizas individuales puede marcar una diferencia muy relevante.

Para un enfoque general sobre estos conflictos:
Daños en viviendas y negocios: cómo reclamar al seguro

Cuando la póliza de la comunidad ha salvado locales sin seguro propio

En algunos de los casos más complejos que hemos gestionado, el mayor problema era que el local afectado no tenía seguro propio.

En determinados supuestos hemos conseguido activar la póliza de la comunidad cuando:

• el daño tenía origen o afectaba a elementos comunes
• el local estaba incluido en el continente asegurado
• existía una interpretación errónea inicial del alcance

Esto ha permitido cubrir daños estructurales y evitar que el negocio quedara completamente desprotegido.

Casos reales en comunidades: por qué una revisión técnica es clave

En comunidades afectadas por DANA, agua o incendios hemos detectado:

• trasteros excluidos sin base técnica
• ascensores valorados muy por debajo de su coste real
• garajes mal definidos
• capitales de reconstrucción insuficientes

En muchos casos, una revisión técnica permitió redefinir el alcance del siniestro y mejorar sustancialmente la indemnización.

Conclusión

El seguro de comunidades de propietarios es uno de los más complejos y, a la vez, uno de los peor entendidos.

Capitales mal calculados, contenido inexistente, trasteros mal definidos y una mala coordinación con pólizas individuales hacen que muchas comunidades cobren menos de lo que les corresponde.

Revisar estos aspectos no es una cuestión administrativa, sino técnica.

Cuando la indemnización no permite reparar correctamente, analizar la póliza y la valoración inicial suele ser el primer paso para detectar si existe margen real de corrección.

¿Tu comunidad ha cobrado menos de lo esperado tras un siniestro?

Revisamos pólizas de comunidad, valoraciones iniciales y coordinación con seguros individuales para detectar errores y comprobar si aún hay margen de reclamación.

👉 Revisar el siniestro de mi comunidad