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Vous achetez une maison, ou vous ouvrez un commerce. Vous souscrivez une assurance, indiquez une valeur assurée… et voilà. Ou pas.

Car très souvent, la valeur que vous assurez ne correspond pas à la réalité. Et lorsqu’un sinistre survient — incendie, effondrement, explosion — vous découvrez que votre assurance ne couvre pas la totalité des frais de reconstruction.

Pourquoi ? Parce que la valeur a été mal calculée.

Dans cet article, nous vous expliquons comment calculer correctement la valeur réelle de reconstruction, ce qu’est le modèle PEM, ce que comprend le budget d’exécution des travaux, et quels coûts cachés vous ne devez surtout pas oublier.

Qu’est-ce que la valeur réelle de reconstruction ?

La valeur de reconstruction réelle est le montant nécessaire pour reconstruire le bien à l’identique, dans ses conditions d’origine, à la suite d’un sinistre.

Elle comprend :

Les matériaux de construction

La main-d’œuvre

Les honoraires techniques (architecte, ingénieur…)

La sécurité et la santé sur chantier

Les permis, taxes et frais administratifs

La TVA applicable (10 % ou 21 %)

Ce n’est ni la valeur du marché, ni la valeur cadastrale. L’une dépend de l’offre et de la demande, l’autre est fiscale. Aucune ne convient pour l’assurance.

Pourquoi ce calcul est-il si important ?

Parce que c’est sur cette base que se fixe le capital assuré du bâtiment. Et si ce capital est insuffisant, l’assureur appliquera la règle proportionnelle en cas de sinistre.

Exemple réel :

Coût réel de reconstruction : 150 000 €

Capital assuré : 100 000 €

Dommages : 60 000 €

Indemnisation : seulement 40 000 € après application de la règle proportionnelle

Vous perdez 20 000 € à cause d’un calcul incorrect.

Qu’est-ce que le bâtiment (ou “continent”) et que couvre l’assurance bâtiment ?

Le bâtiment comprend :

Les fondations, murs, toitures, sols

Les installations fixes : plomberie, électricité, chauffage, gaz

Les ouvertures, volets, placards encastrés

Les annexes : garages, piscines, porches…

L’assurance bâtiment couvre les dommages à ces éléments, mais dans la limite du capital déclaré. Si cette valeur est inférieure à la réalité, l’indemnisation sera réduite.

Comment bien calculer cette valeur ?

Voici les étapes à suivre :

1. Calculez la surface construite

Additionnez tous les m² :

Étages complets

Combles aménagés

Sous-sols, caves, garages

Piscines, terrasses couvertes, porches fermés

Utilisez le cadastre officiel pour vérifier.

2. Appliquez le modèle PEM

Le PEM (Prix d’Exécution Matérielle) est le coût au m² selon le type de bâtiment, la région et le niveau de finition.

Habitations : entre 700 € et 1 200 €/m²

Locaux commerciaux : jusqu’à 1 500 €/m² voire plus

3. Ajoutez les coûts indirects

Honoraires techniques : 8 à 12 % du PEM

Sécurité et santé : 1 à 2 %

Frais généraux : coordination, assurance chantier

Taxes municipales

TVA : 10 % pour logement, 21 % pour local commercial

4. N’oubliez pas les annexes

Piscine, pergola, garage indépendant… Si vous ne les déclarez pas, l’assureur peut les exclure, même en cas de sinistre.

Astuce : joignez le plan cadastral et une description technique au contrat.

À quelle fréquence faut-il revoir ce calcul ?

Au moins une fois par an, et à chaque modification :

Travaux ou rénovations

Changement d’usage

Hausse du coût de construction dans votre région

Puis-je le faire moi-même ?

Une estimation est possible, mais l’idéal est de faire appel à :

Un professionnel du bâtiment (architecte, technicien)

Un courtier spécialisé

Un expert en évaluation immobilière

Chez MataSeguros, nous proposons une analyse gratuite de votre valeur de reconstruction.

Contactez-nous et évitez les mauvaises surprises.