Cómo calcular correctamente el valor de reconstrucción de una vivienda o local
Fecha: 2025-10-07
Te compras una casa, o abres un negocio. Contratas un seguro, marcas un valor asegurado… y listo. ¿O no?
Porque muchas veces lo que estás asegurando no es lo que realmente vale reconstruir tu vivienda o tu local. Y cuando ocurre un siniestro (incendio, derrumbe, explosión, etc.), te das cuenta de que el seguro del continente no cubre ni de lejos lo que cuesta dejarlo como estaba.
¿Por qué? Porque el valor estaba mal calculado.
En este artículo te explicamos cómo calcular correctamente el valor de reconstrucción real, qué es el módulo PEM, qué incluye el presupuesto de ejecución material, y qué costes ocultos debes tener en cuenta para evitar quedarte corto al contratar tu seguro.
¿Qué es el valor de reconstrucción real?
El valor de reconstrucción real es el importe que costaría volver a construir tu vivienda o local desde cero, en las mismas condiciones en las que se encontraba antes del siniestro.
Incluye:
Materiales de construcción
Mano de obra
Honorarios técnicos (arquitectos, aparejadores…)
Seguridad y salud
Licencias, tasas y tributos
IVA aplicable (10% o 21%)
Este valor NO tiene nada que ver con el valor de mercado o el valor catastral.
El primero se basa en oferta y demanda, el segundo en criterios fiscales. Ninguno sirve para asegurar correctamente.
¿Por qué es tan importante calcularlo bien?
Porque ese valor es el que se utiliza para establecer el capital asegurado del continente en tu póliza. Y si es insuficiente, te verás afectado por la regla proporcional en caso de siniestro.
Ejemplo real:
Coste real de reconstrucción: 150.000 €
Capital asegurado en la póliza: 100.000 €
Daños: 60.000 €
Indemnización tras regla proporcional: solo 40.000 €
➡️ Has perdido 20.000 € por no calcular bien desde el principio.
¿Qué es el continente y qué cubre el seguro del continente?
El continente es todo lo que forma parte de la estructura física del inmueble:
Cimientos, paredes, techos, suelos
Instalaciones fijas: electricidad, fontanería, calefacción, gas
Puertas, ventanas, persianas, armarios empotrados
Elementos anexos: garajes, trasteros, piscinas, porches…
El seguro del continente cubre los daños materiales que afecten a esa estructura. Pero la cobertura se limita al capital asegurado.
Si ese capital no refleja el valor real de reconstrucción, la aseguradora reducirá la indemnización proporcionalmente.
¿Cómo calcular correctamente el valor de reconstrucción?
Aquí te explicamos paso a paso cómo hacerlo bien:
1. Calcula los m² construidos
Empieza por saber cuántos metros cuadrados construidos tiene la vivienda o local, incluyendo:
Plantas completas
Buhardillas habitables
Garajes, trasteros, sótanos
Piscinas, terrazas cubiertas, porches cerrados
📌 Usa la referencia catastral para asegurarte de no omitir nada.
- Aplica el módulo PEM
El PEM o Presupuesto de Ejecución Material es el coste por m² que se utiliza en la construcción, y varía según:
Tipo de edificación
Zona geográfica
Nivel de calidades
Un valor medio para vivienda habitual puede oscilar entre 700 y 1.200 €/m², mientras que en locales comerciales puede superar los 1.500 €/m².
¿Dónde consultar el módulo PEM?
Colegios de arquitectos y aparejadores
Empresas de tasación
Bases de datos técnicas (CEDEX, ITeC, etc.)
Profesionales del sector
A través de tu aseguradora o mediador especializado
3. Añade costes indirectos
Una vez tienes el valor base, suma todos los costes adicionales que forman parte del valor de reconstrucción real:
Honorarios técnicos: arquitecto, aparejador, dirección de obra… (entre 8% y 12% del PEM)
Costes de seguridad y salud: en torno al 1-2%
Gastos generales: coordinación, seguros de obra, licencias
Tasas municipales: licencia de obras, tasas urbanísticas…
IVA: 10% en viviendas habituales / 21% en locales
⚠️ Estos costes ocultos en la reconstrucción son los que suelen olvidarse y provocan que el capital asegurado quede corto.
4. No te olvides de los elementos singulares
¿Tienes una piscina, una pérgola cerrada, un porche cubierto, un muro perimetral, un garaje exterior?
Si no los declaras en tu póliza, la aseguradora puede excluirlos aunque se hayan destruido en el siniestro.
📸 Consejo: incluye una captura del catastro con todas las superficies declaradas y adjunta una descripción técnica del inmueble.
¿Cada cuánto debo revisar este valor?
Al menos una vez al año. Y siempre que haya cambios:
Reformas o ampliaciones
Cambio de uso del inmueble
Mejoras en instalaciones o materiales
Subidas notables del coste de construcción en tu zona
¿Puedo calcularlo yo mismo?
Puedes tener una estimación, pero lo ideal es contar con:
Un técnico cualificado (arquitecto, aparejador)
Un mediador de seguros especializado
O solicitar una valoración profesional pericial al contratar el seguro
En MataSeguros, revisamos gratuitamente el valor de reconstrucción de tu vivienda o local si vas a reclamar o quieres evitar problemas futuros.
Preguntas frecuentes
¿El valor de mercado sirve como referencia? No. El valor de mercado depende de ubicación, demanda o factores económicos. En seguros, lo que cuenta es el coste de reconstrucción real.
¿Y el valor catastral? Tampoco sirve. El valor catastral suele estar muy por debajo del valor real. Usarlo como base puede provocarte un infraseguro grave.
¿Qué pasa si no declaro un anexo (como un trastero o piscina)? La aseguradora puede excluirlo de la indemnización o aplicar la regla proporcional por falta de concordancia con el Catastro.
Conclusión
Calcular el valor de reconstrucción real no es un trámite más: es la base para que tu seguro del continente responda de verdad cuando lo necesites.
Un error aquí no se nota… hasta que hay un incendio, una explosión, un derrumbe. Y entonces ya es tarde.
Asegurar bien es asegurar con criterio técnico. Y si no lo tienes claro, en MataSeguros estamos aquí para ayudarte.